社科院報告認為，新冠肺炎疫情的出現，加速了房地產市場大分化時代的到來。在大分化時代，局部房價漲跌風險將成為房地產市場防范風險的重點。

　　房價只漲不跌的時代已經過去了。對當地房價的監測和預警將成為市場監測的重點。12月1日，在“2020中國房地產投融資高峰論壇暨金陵獎頒獎典禮”上，中國社科院金融戰略研究所住房大數據項目組發布了《中國住房大數據分析報告(2020)》報告。報告顯示，房價出現了較為嚴重的分化，9個城市的房價比最高點下跌了15%以上。其中，部分城市房價已下調一半，但部分城市房價或將超過2018年1月以來的高點。

　　廊坊、青島、天津房價跌幅超過20%

　　在各市具體政策的政策背景下，各城市房地產市場的分化將成為常態。報告認為，新皇冠肺炎疫情的出現，加速了房地產市場大分化時代的到來。在大分化時代，各地房價漲跌風險將成為房地產市場防范風險的重點。

　　受樓市自身理性回歸因素和疫情影響，2020年部分城市房價將出現一定程度回落。根據濰坊指數同比監測，2019年10月至2020年10月，9個城市房價年跌幅超過5%，年跌幅最高的城市為9%。

　　中國社科院財經研究所住房大數據項目組組長鄒林華表示，由于一定范圍的波動已經成為市場的常態，因此大部分下降城市的房價變化仍處于平穩下降的區間。如果把時間維度拉長，與房價歷史最高點相比，一些城市已經出現了更深層次的價格調整。

　　據緯房指數監測，從各城市歷史高點到2020年10月，20個城市房價最高點調整幅度在10%以上，9個城市房價最高點調整幅度在15%以上。降幅最大為46.9%。

　　報告認為，雖然廊坊房價已接近最高點，但考慮到在房價下跌前經歷了快速上漲，房價回落屬于理性回歸的范疇。

　　從各城市房價由漲轉跌的時間來看，這些城市出現兩類拐點：第一類是2017年上半年前后，以京津冀城市為代表，主要在2017年上半年。由二線城市房地產調控過重引發，已經調整了約三年半。另一類是2018年下半年左右，以三四線城市為主，主要由貨幣化棚改的退潮引發，調整了大約兩年半。

　　報告認為，房價下降的原因比較復雜，要么是宏觀環境因素，要么是城市本身供過于求。雖然穩定運行是房地產政策的重要目標，但一定幅度的波動也是市場運行的正常狀態。

　　去年9個城市房價漲幅超過10%

　　報告顯示，盡管今年受疫情影響，雖然部分城市房價有所下降，但部分城市房價上漲迅速。根據濰坊指數同比監測，2019年10月至2020年10月，9個城市房價年漲幅超過10%。其中一線城市1個，二線城市3個，三四線城市5個。

　　從對房價歷史高點的監測來看，城市房地產市場分化更加明顯。濰坊指數顯示，雖然個別城市的房價已較最高點下跌一半，但另有30個城市的房價可能會超過2018年1月以來的高點。

　　這些房價上漲的城市中，有一些自2016年以來經歷了一波上漲，目前正在經歷第二波上漲。一些城市仍然是2016年以來第一波上漲后的一部分，或者是在彌補。

　　鄒林華認為，房價上漲的原因比較復雜?？赡苁怯捎诤暧^環境因素、城市自身供給不足，或者城市經濟基本面顯現出重大利好。此外，還有一個相對快速的增長，很難直接確定。例如，相關類似城市的房價快速下跌，但城市的房價卻略有上漲。

　　報告中對房價非正常上漲程度的計算表明，四個城市房價與短期正常房價的偏離度均在7%以上，最高城市的偏離率在20%以上。

　　對于這些城市房價上漲的情況，鄒林華認為，要多加關注，必要時提前采取合理措施。